Feil og mangler som kan gi krav på prisavslag, heving eller erstatning.

Feil og mangler ved boligkjøp kan gi krav på prisavslag, heving eller erstatning. Ifølge norsk avhendingslov regnes det som en mangel ved boligkjøp i flere situasjoner:

1. Eiendommen ikke svarer til opplysninger gitt av selgeren før avtalen om boligkjøp ble inngått. Opplysningene kan være gitt muntlig eller fremkomme i salgs dokumentasjon, f.eks. egenerklæring.
2. Eiendommen ikke er i samsvar med kravene til kvalitet og utførelse som følger av avtalen om boligkjøp.
3. Eiendommen ikke er egnet til det formålet som den er solgt for eller som det er vanlig å bruke tilsvarende eiendommer til.
4. Eiendommen har feil eller mangler som selgeren burde ha oppdaget og opplyst om.
5. Eiendommen lider av skjulte feil eller mangler som selgeren kjente eller burde kjenne til, med mindre selgeren har opplyst om feilene eller manglene.
6. Eiendommen lider av mangel vedrørende rettigheter som påhviler eiendommen, for eksempel servitutter eller pantsettelsesrettigheter.
7. Eiendommen lider av mangel vedrørende offentligrettslige forhold, som for eksempel manglende tillatelser eller godkjenninger.
8. Eiendommen lider av mangel vedrørende skjulte grunnforhold, med mindre dette er opplyst om av selgeren.

Det er viktig å merke seg at det kan være andre forhold som også kan anses som en mangel ved boligkjøp, avhengig av den konkrete situasjonen og omstendighetene. Hvis du mistenker at det er en mangel ved eiendommen du har kjøpt, bør du søke råd fra en advokat eller en annen fagperson som kan hjelpe deg med å vurdere saken.

Reklamasjon og undersøkelse

Etter norsk rett er det snevre tidsrammer for reklamasjon ved boligkjøp. Dersom det ikke reklameres senest innen to til tre måneder etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha vært oppdaget kan kravene falle bort. Dersom det går lang tid fra overtagelsen kan det dessuten oppstå bevisproblemer i forhold til om mangelen har oppstått før eller etter overtagelsen. Det kan derfor være lurt å foreta en grundig undersøkelse både før overtagelsen og straks etter overtagelsen.

Bolig og eiendom kjøpt «som den er»

Selv om boligkjøp hvor eiendommen er solgt «som den er» eller «as is», er det likevel å anse som en mangel dersom utbedringskostnadene vil koste 4-5 % av kjøpesummen.

Typiske mangler ved boligkjøp

Ved boligkjøp vil det være en mangel når boligen og eiendommen ikke samsvarer med det som er avtalt og opplyst, eller ikke er i samsvar med offentligrettslige krav. All dokumentasjon knyttet til boligkjøpet må derfor gjennomgås grundig for å vurdere hva som er opplyst.

Vi har i vår praksis håndtert en rekke ulike saker knyttet til boligkjøp, bl.a.

• Vanlige feil og mangler oppdaget etter boligkjøp:
• Lekkasjer og fuktskader, gjerne på bad eller våtrom
• Skadedyr som rotter og mus i gulv og vegger
• Manglende drenering,
• Skjevheter ut over toleransekravene, setningsskader
• Ulovlig utleie og ulovlig bruk, ikke godkjente utleieenheter
• Arealsvikt, areal som ikke er godkjent til varig opphold
• Mangelfull isolasjon, ikke i samsvar med Tek-kravene
• Mangler i forhold til brannkrav, manglende rømningsveien mv
• Arbeid utført av ufaglærte, manglende samsvarerklærigne mv.

Takstmann/Bygningsingeniør

Ved boligkjøp vil det noen ganger være behov for å få en spesialist til å vurdere om det foreligger en mangel eller å for å vurdere hva utbedringen vil koste, f.eks. en bygningsingeniør eller takstmann. Det er viktig å velge riktig sakkyndig ved boligkjøp. Vi gir også råd og veiledning om mandat og valg av takstmann. Dersom det har oppstått tvist i saken vil innboforsikringen ofte dekke utgifter til sakkyndig.

Rettshjelpsdekning i sak om boligkjøp

I de fleste tilfellene om boligkjøp dekkes egne advokatutgifter og utgifter til sakkyndig bistand gjennom innbo- eller boligforsikringen. Ta kontakt med en av våre advokater så undersøke vi om du får dekket dine advokatutgiftene. Vi kan gi et estimat over kostander for å få bistand etter feil og mangler ved boligkjøp.

Nyttige lenker:

• Avhendingsloven, klikk her
• Håndverkertjenster, klikk her
• Jordskiftesaker, klikk her